从国贸大厦的“鹤立鸡群”，到国际甲级写字楼的全面井喷，30年历程，颠覆了一座城市对商务空间的定义……

   来源：深圳商报  记者 卢青

1981年，中国最高的建筑是南京的金陵饭店，高37层；而在同年，刚成立特区一年的深圳就在构想一座53层的建筑。这就是今天的国贸。有参与者回忆说，当初就是想让深圳也拥有香港那样的“摩天大楼”。如果说对“摩天大楼”的憧憬，成为了缔造深圳城市商务空间最原始的冲动的话，那么在30年后的今天，当深圳CBD拔地而起，西部滨海又将成为下一个世界500强企业聚集地时，事实上，深圳城市对于商务空间的理解已经彻底改写。

    “专业化”，这是深圳写字楼变迁中最为明显的痕迹。建筑上的专业化表征是最为明显的，当初“三天一层楼”仅仅是一种建筑速度上的诉求，而如今代表着科技、生态、环保等等的诸类“主义”开始大举出现在深圳的写字楼上，甚至是在建筑形态上，也大胆有所突破。对于商务空间的选择上，深圳无疑也更为理性，在确立了福田CBD的中心性后，城市商务正呈发散性思维运转。而专业开发写字楼的开发商，这在20年乃至10年前，都是很难想象的，但是在短短几年内，深圳却已涌现出类似荣超、卓越这样的代表性本土专业开发者。

    如果说专业化，是一个由“泛”到“精”的过程，那么深圳写字楼已经初步完成这个环节，正向“精益求精”迈进。

国际元素日益流行

    国贸大厦速度与高度上的优势并没有延续多久，与上海、北京等一线城市相比，深圳写字楼很快就倍感吃力。包括房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等等这一批与国贸大厦同时代的产物，除了强调地段及周边配套的优势，与简单使用功能上满足外，并没有太多的领先之处。因此不到10年，深圳写字楼第二代作品又破茧而出，90年代初的电子科技大厦、中银大厦是代表。与“前辈们”不同的是，这些产品除了丰富功能需求外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。例如中银大厦实了现楼宇智能化控制，大幅降低能耗，这在当时仍是新闻。

    20世纪末，地王大厦、赛格广场和江苏大厦让深圳写字楼再上层楼，83米高的地王大厦引领了整个90年代的潮流；赛格广场目前仍然保持着世界最高钢管混凝土结构大厦的记录。但是这个时期的写字楼作品，缺点也不容忽视的。例如建筑内外部的对流，空间感的塑造等等。

    2000年后，深圳商务全面进入CBD时代。因为CBD的高国际化起点，建筑水准上惊喜众多，写字楼的细节开始瞄准国际。例如强调健康、节能、环保、共享与交流，物业设计中处处体现的是与人的沟通及人性的关怀，因此全天候空调系统、网络架空地板、阳光中庭、内部活体生态系统等等科技含量十足的国际元素，在深圳写字楼上屡见不鲜。

    近期，更有项目重金邀国际名师，开始在建筑形态上做文章。“这将是深圳的‘央视大楼’。”开发者不无自豪的说。

  商务布局由点及面

    从罗湖到福田，再至未来的“双中心”乃至深圳商务的全面开花，城市商务空间经历了如此的迁徙。“写字楼的开发热点总是与整个城市的发展重心保持一致。”有城市学者如是评价。以人民南为起点，沿深南大道逐渐延伸，确定福田CBD的中心位置后，随后又延续至南山、宝安的“西部滨海中心”，事实上深圳写字楼的发展脉络相当清晰。

    2000年后，因为福田CBD的确立，有人称这是深圳商务的“无序”状态的终结，如果说之前形成的人民南、蔡屋围总部经济中心，都带有浓厚的“自发”色彩的话，那么从福田CBD为起点，深圳商务优势开始呈集中性经营。实际上也正是有了CBD的确立并辐射，深圳近几年吸引了更多的世界500强企业的投资。据悉现在已经有近150家企业在鹏城驻足，绝大部分是留在了福田CBD的甲级写字楼中。这也让深圳进一步坚定打造总部经济的决心。

    随后《深圳市城市总体规划(2007－2020)》出炉，福田CBD与前海中心将被视为深圳商务的“双核”而共同作用。后者包括了酝酿已久的前海金融中心和宝安中心区的核心商务区，而未来深圳顶级写字楼的供应也主要云集于此，粗略估计在250万平方米以上。加上在关外规划的产业型总部经济带，深圳商务蓝图初显规模。

专业开发渐成主流

    城市商务的成长，总部经济的发力，直接促成了写字楼专业开发商的涌现。

    专业写字楼开发者，这样的名词其实并不陌生。在纽约，唐纳德·特朗普（Donald Trump）和他的地产公司Trump，是公认与这座城市最繁华的地段联系在一起的，包括第五大道的Trump摩天大楼，被Conde Nast Traveler选为全美最好的Trump国际旅馆，坐落于华尔街40号的Trump世界大楼以及Trump公园大厦，都刻上了唐纳德·特朗普本人的名字。无独有偶，潘石屹和他的SOHO中国近10年来专注北京CBD的价值构建，“CBD价值至今仍是最吸引人的。”潘石屹一直坚持这样的观点。

    “专业写字楼开发商，往往能最有效整合资源，形成统一的商务风格，比其他人更快速推动商务区价值成长。”有研究写字楼学者如是表示。事实上被称为深圳乃至中国的“Trump”的荣超地产，正印证着这样的观点。从国际商会大厦A、B座，到国际商会中心和经贸中心，今年又将在宝安中心区和福田CBD分别推出滨海大厦和荣超中心，至此荣超在深圳的写字楼已有6个项目（7栋）之多。从写字楼价值延续性和商务潜力的发掘上而言，像荣超这样的专业开发者优势明显，“客户资源就是利好之一，市场更容易接受一个趋向统一、保持延续的商务风格。”世联地产的一位写字楼专家如是称。

    参与中心商务构建，与城市价值共同成长，这正是像荣超这样的写字楼专家的“魅力”所在。因此可以预计，随着未来深圳商务版图的不断扩大，迈向专业型开发是大势所趋。