城市综合体，是将城市中商业、办公、居住、酒店、商务等功能在空间上进行组合，并在各功能之间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的综合体建筑。每一个城市综合体，既是一个与城市高度融合的项目，也是一个微型的商业生态系统，是催生城市繁荣与文明、激发城市活力的发动机。

       正因为城市综合体的独特属性，使得其产品的营销模式与传统住宅、商业项目迥然不同。近期，营销部组织部门人员对市场综合体项目信利康乐创荟、侨城坊等项目进行了调研学习与交流总结，了解、探讨城市综合体项目营销模式，为工作实践带来学习启示。

       从各项目的产品定位、产品品质、营销手法来看，房地产市场现在和未来的竞争，既是产品的竞争，也是生活方式的竞争，既是品牌的竞争，也是运营水平的竞争。如何将企业独有的品牌力、产品力、企业战略融汇一体，实现对于住宅、商业、生活方式等多维度的重新定位与突破创新，做好项目前瞻性规划与客户体验的相互结合、相互递进，是营销人员在做综合体项目时面临的挑战和思考。

      学习启示

      ◎ 充分理解项目产品

       在营销执行中面临的首要问题就是我们销售的产品到底是什么，对产品的理解决定了项目目标客户的定位以及营销推广方式的设计，对产品的理解可以说是整个营销执行乃至战略步骤的基础，透彻理解和定义城市综合体中各类型产品的独特属性，是首要解决的问题。

       从营销角度可以给城市综合体产品这样的定义，这种产品是城市的崭新生活方式，享受的是城市生活的奢华便利，是一种尽享城市核心资源优势的居住和商务模式，具有城市综合体独特的使用体验，而这种物业的持有者则拥有城市中心区的升值空间，占有不可复制性的稀缺资源，具有更高的投资抗风险能力和升值潜力。

       ◎ 精准客户定位

       分析了解同类项目的客户类型和构成，关注客户的购买行为特征和购买动机，可以更精准进行客户定位。从综合体项目的产品属性来看，乐于接受城市生活方式和产品持有的客户群，基本可分为三种类型：一是投资型，追求租金回报、追求城市区位升值以及短期转手升值；二是过渡型，目的在于满足基本居住需求，有能力后再二次置业，这类人群收入较高，追求生活的时尚与品味，容易接受城市综合体的居住体验；第三种是商务型，主要指中小型企业办公需求所引发的购买。

       ◎ 加强营销培训决胜执行

       综合体所包含的价值要素众多，其中区位价值、品牌价值、产品价值等要素更需要较长时间的渗透和积累，在项目营销过程中，需加强对营销团队的相关培训，培训内容可以包括企业品牌的认知、产品特征的把握、区域人文习惯的熟悉与提炼、消费心理的认识、把握销售技巧的提升与总结以及竞争楼盘的销售动向等。通过细致深入的培训，从而提高营销团队的业务技能。而且更重要的是，通过培训，可以建立团队对项目清晰正确全面的认知，以及对项目的信心和决心。

      ◎ 营销手段的多样性

      地产营销发展到现阶段，表现形式已相当丰富，特别是当下互联网、手机等电子媒介的普及发展，也使得营销手段日新月异，更加多样化以及更加便利推广。综合体项目涉及商业、商务、居住等多个要素，使得单一广告形式很难做到对项目的全面解析，而商业元素的本质，又使得营销推广的内容必须活泼多样。在城市综合体营销过程中，必须对各个价值要素综合考虑，既能满足各个要素推广需求，也要考虑内容形式的丰富性，因此，整合营销模式在综合体营销推广方式占据了举足轻重的地位。

       通过学习探讨，我们对城市综合体项目营销模式有了更多地了解和启示，希望能够为工作实践提供一些借鉴和帮助，相信随着公司综合体项目营销经验的不断积累，我们对这一课题的理解和剖析也会更为深入、更加系统。