2021年年末，法律部内部组织线上培训与交流，连续两天观看并学习房地产法律实务的线上讲座，讲座的主讲是袁华之律师团队。袁华之律师在房地产、建设工程、土地法律业务方面有深入的研究和丰富的实践经验，因此，法律部想借由这次讲座，了解目前房地产实务方面的热点以及难点问题，并习得破解问题的有效路径。

       袁律师重点讲述的是房地产买卖合同无法实现的认定问题，合同目的的实现与否是衡量当事人单方解除权是否成就以及是否合理的重要标准，因此他提醒购房者在购置物业时，需要格外留意以下几个问题：第一，房屋套型与图纸是否一致，相关尺寸有无超出约定的误差范围；第二，面积误差比绝对值有无超过3%；第三，商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向是否发生变化，这些变化有无影响商品房质量或者使用功能；第四，是否存在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人就将房屋抵押或者出卖给第三人的情况，以及房屋是否存在影响居住目的实现的质量问题，如存在上述问题，则可以以合同目的无法实现为由认定房屋买卖合同无效。如购房者明确基于某种特殊目的（例如满足上学需要、投资等）购置房屋，而特殊目的未能实现就可以认定合同目的未实现，但若当事人未明确约定特殊目的，买受人主张合同目的无法实现的，首先应证明特殊目的的存在，此外，还需证明双方对此达成合意。

       第二天的讲座由袁律师团队的合伙人主讲，内容是房地产尽职调查。除了其他所有领域尽职调查都存在的风险点（包括但不限于：主体资格、债务及或有负债情况、关联交易风险、过渡期风险、劳动用工风险、税费风险、交易对手主体资格风险、标的股权权利瑕疵风险、股权收购程序性风险、股东资格确认以及公司管控权移交风险等）以外，房地产尽职调查还存在一些特定的风险。如在土地取得方面，应重点留意土地出让方是否适格、取得方式是否合法、土地使用者是否依据合同按时支付出让金、是否同时具备国有土地使用证和土地出让金缴纳凭证、土地交付确认书与出让合同交付标准是否一致、土地权利是否完整等问题。其次就是项目建设方面，需重点审查该项目是否属于法定必须招标的项目；在建设单位采用招标方式发包时，其招标流程是否符合招标投标相关法律法规规定；还应结合《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》判断是否存在挂靠、转包或违法分包情形以及重点关注工程质量保修问题。

       许多人说，房地产行业现在是夕阳产业，一直在走下坡路，但袁律师抛出了一个观点，那就是，即使现在房地产市场不容乐观，但安家乐业是人的基本生存需求，房地产在任何国家以及任何历史阶段也都在承担不同的责任，现有的市场波动其实是正常、可接受的。只是现在的房地产市场不如前些年那么疯狂，但只要一天人们还有住房需求，那么房地产在未来国民经济中依然会有十分重要的位置，在相关的多个领域都还是会有相应的法律需求，越是在市场不景气的时候，就越是要严把法律关。作为房地产公司的法务，在未来的工作中，法律部也会把工作做实做细，为公司防控房地产业务中可能出现的风险，同时也保持积极进取的心态，不断汲取知识，提升自身业务能力。