非常感谢公司给了全体员工一次极好的学习与游玩的机会，感恩老板，感恩荣超。从深圳出发，历经珠三角的几个重要城市，吃饱喝足，秣马厉兵。

通过对禅城奇槎世茂望德号称高端的住宅项目与中交横琴基本卖不出去的商住项目学习参观。我感悟到与现代化程度很高，中心城区发展趋于饱和的深圳这样的一线城市相比，佛中珠这些新旧三线城市就是欠发达城乡结合部的感觉，存在着大片的荒地与断头路，所以房地产发展依旧处于黄金时代。

粤港澳大湾区的房地产发展的确处于黄金时代。这个湾区的出现时机与定位就说明了这是目前中国经济的最热极点。官方定位内容是：充满活力的世界级城市群；具有全球影响力的国际科技创新中心；“一带一路”建设的重要支撑；等等。在这些迷雾般的定位之下，结合现在的市场经济环境，我认为中国的大湾区是现在国际经济形势下中国经济增长与发展的唯一出路。

    粤港澳大湾区的政府规划纲要说了很多内容，虽然把香港与广州地位拔高，但是从现阶段及未来的发展来看，大湾区的发展核心，特别是房地产开发投资的核心却是深圳。因为，香港已是一片泥潭而且投资门槛极高；澳门无任何出路；广佛旧桎梏太深；珠海人少且无产业积淀，同时又实施着自残式的落户与购房政策；莞惠临深多年，地产投资热情消耗过久；港珠澳大桥仅是观光桥；南沙港在广府集全省之力打造20多年后，依旧是苍茫一片；横琴没有任何产业支撑，将是第二个天津滨海新区。

    大湾区的价值至高点必在深中。港珠澳大桥无用，深中通道才是最重要的经济连接点，与虎门一二桥共同打通深圳与粤中西部的联系。从房地产开发投资角度来讲，中山横空出世。

    中山看起来很尴尬，在大湾区绕珠江出海口的七个城市中，中山目前是最弱的一个。中山即缺乏一个像样的中央商务区，同时没有一个过得去的城市中心，而且制造业不如佛莞，旅游业不如珠海，产城一体化与产融结合都发展的不到位。但是，我认为中山将在短期内有一次可观的爆发，将是粤港澳大湾区成立以后经济发展上的第一次暴击。

    首先，中山的区位非常独特。中山位于深港、广佛、澳珠三大核心片区的地理中心，未来将成为珠江西岸的重要交通枢纽。区位优势在大湾区内是独一无二的。

   其次，深中通道是中山崛起的最大机遇。大湾区的一个巨大变化就是跨江跨海几大通道的建设，能从根本上改变珠三角经济地理格局和城市空间格局。其中深中通道的价值是最高的，因为与北面的虎门大桥、虎门二桥和南面的港珠澳大桥以及未来的深珠通道相比，深中通道居于中部，显然是整个大湾区的中枢通道，是珠江两岸通行最具经济价值和效益潜力的通道。未来的车流量一定很大，且由于多桥分流，也不会很堵。同时，它毗邻深圳宝安国际机场，使得其交通枢纽功能愈加显现。中山将迎来珠江西岸的城市中心化时代，因为通道对岸就是目前大湾区经济最活跃最强大的深圳。

再次，中山投资拿地的热点区域是东区、翠亨新区、火炬开发区，仅需开发住宅。

    总之，粤港澳大湾区整体来看，房地产开发投资价值只会越来越高，大湾区的中心城市房价会维持高位，限价只会限制增长速度，不会抑制价格，房价仍会上涨。大湾区的房地产发展，至少还会有30年红利期。我浅以为大湾区中心城市的拿地次序是深圳、中山、莞惠临深、佛山、东莞、珠海、广州、惠州。港澳基本上不可能拿到地。

    最后，在产品定位方面，大湾区的房地产开发产品应主要为住宅；写字楼因政策因素而过度饱和，只有在中心城区的最核心地段开发有最优质服务内容的办公产品才有利润空间；深圳的核心地段可以将旧写字楼参照华润深圳湾瑞府改造成奢华公寓，这将极大提高原物业的价值。

深圳向西，中山可期。愿荣超立足大湾区，辐射全中国，大展宏图。