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【案情介绍】
　　　2010年1月1日，张某将位于深圳市宝安区新安街道的一间商铺出租给叶某经营商店使用，双方签订房屋租赁合同约定租期自2010年1月5日起至2013年1月4日止，租金6000元/月。4个月后，张某发现商店换了老板。经了解得知，叶某在承租房屋两个月后即将房屋转租给现在的老板王某，并收取租金6500/月。张某顿心生不快，但想到叶某每月都依约交付租金，便未予追究。半年后，张某打算收回房屋开办餐厅，便致函叶某与王某，称叶某在9个月前擅自转租构成违约，其现依法行使解除权，解除租赁合同，并限期王某搬离房屋。叶某与王某收函后不予理睬，张某遂起诉至法院，请求确认叶某与王某的转租合同无效。庭审过程中，叶某以张某早知房屋转租却未有异议，应视为默认同意转租为由进行抗辩。出租人明知承租人擅自转租却不予异议，事隔半年后才行使解除权或请求确认转租合同无效还能否得到法律保护？张某的诉请是否于法有据？叶某的抗辩法院会否采纳？
【法律分析】
　　　《合同法》规定，经出租人同意转租的转租合同有效，未经出租人同意的，出租人享有法定解除权，即出租人可以承租人擅自转租为由请求解除租赁合同而使转租合同归于终止。需注意的是，解除权是一种形成权，具有除斥期间，权利人若不及时在此期间内行使解除权，期间届满之后则丧失解除权。为了稳定出租人与承租人、承租人与次承租人之间的租赁法律关系，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对出租人在明知承租人转租却放任事实存在，而后又以未经同意转租为由行使解除权的期限作出了限制，将解除权的除斥期间规定为6个月。具体而言，出租人自知道或应该知道转租事实之日起6个月内，可以提出异议，请求解除租赁合同或请求确认转租合同无效，但若出租人在6个月内未提出异议，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。换言之，未经出租人同意的转租合同的效力以出租人是否在法定期限内行使解除权为准。
　　　本案中，叶某未获得出租人张某的同意，擅自将租赁房屋转租，张某享有法定单方解除权。但张某在得知叶某转租之日起6个月内不提异议，视为同意转租。因此，张某丧失了合同解除权，其诉请无法律依据，法院应采纳叶某的抗辩意见。
【法律依据】
　　　《合同法》
　　　第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　　第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　　《深圳经济特区房屋租赁条例》（2013年2月25日第四次修正）
　　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
　　（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；
　　（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；
　　（三）擅自将房屋转租第三人的；
　　（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。
　　　因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　　第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。